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作者:  匿名
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明珠会员入口|中骏为冲刺千亿“囤粮”,一个半月耗资百亿拿地

明珠会员入口,中骏主席兼行政总裁黄朝阳曾对下半年投资形势做出预判,他认为,从投资买地的角度来说,下半年的土地市场会比上半年要差,尤其是第三季度,到了第四季度,可能会迎来一次投资的窗口期。

图片来源:网络

临近年关时,大多数的房企都不约而同选择收紧钱袋,把重心放在去化销售上。但规律之外,很多同行也在积极补仓。

近日,中骏的身影频频现身公开土地市场。11月至今,先是以12.44亿元的价格在南昌拿下一宗地块,而后又接连在厦门湖里、佛山、北京房山有所斩获,其中厦门湖里地块的总价达到59.4亿元,北京房山地块的总价亦达42亿元。

也就是说,在一个半月的时间里,中骏花费在拿地上的资金已经过百亿。对于规模尚未达到千亿的中骏来说,如此大手笔的拿地行为难免令外界对其负债、周转等财务问题产生担忧。不过,中骏向时代财经回应称,“中骏始终在稳健的走自己的路,遇到好的地块会很珍惜。”为冲刺千亿“囤粮”

今年8月的中期业绩会上,中骏主席兼行政总裁黄朝阳曾对下半年投资形势做出预判,他认为,从投资买地的角度来说,下半年的土地市场会比上半年要差,尤其是第三季度,到了第四季度,可能会迎来一次投资的窗口期。

与黄朝阳预判的一致,中骏在第四季度向土地市场发起了冲击,迎来一轮新的拿地小高潮。通常来说,到了第四季度,由于房企态度较为谨慎,土地市场竞争会相对冷清。因此,当中骏连续拿下两宗高总价地块时,显得格外凸出。

12月12日,一宗编号为京土整储挂(房)[2019]036号的多功能用地在北京出让,资料显示,该地块位于房山区良乡镇,是一宗规划建筑面积达到38万平米的大体量地块,用地属性包含包含住宅、多功能及教育用地,其中住宅属性的土地占比为86%。

最终,这宗地块仅获得中骏一家房企的报价,其顺利以底价42亿元获得,楼面价仅11021元/平方米。拿下北京房山地块,中骏认为是一次成功的“抄底”,1万出头的地价具备非常好的市场竞争力。并且,北京房山地块挂牌信息中对企业自持租赁物业做出了明确规划,这符合其以地产开发为主体,以商业购物中心及长租公寓为辅的业务模式要求。

相比抄底拿下的北京房山地块,中骏在11月19日经历89轮“厮杀”才拿下的厦门湖里地块就更具话题性了。从成交数据来看,该地块的楼面价为4.51万元/平方米,刷新了厦门岛内的土地单价,与此同时,59.4亿元的成交总价也是厦门岛内的新纪录。

在此之前,厦门岛内的单价记录同样由中骏创造。去年12月,中骏以总价38.05亿元竞得枋湖2018p03地块,楼面价39090元/平方米。中骏方面坦言,竞争厦门湖里地块背后实际是基于中骏对厦门岛内市场的认可。

“厦门湖里地块是岛内5年来出让为数不多的地块之一,土地价值很高。而且此前中骏在岛内推出的项目录得了几十亿的销售额,打下了一定的基础,积累了口碑,所以我们对这宗地块未来的开发销售非常有信心。”

实际上,此前很多年,中骏在外界看来都是比较保守的企业,总土储货值常年维持在千亿上下。它真正开始在土地市场上展露锋芒是从2017年开始,那一年,中骏提出了“3年迈入千亿级房企”的目标,这令它不得不提高步频。

这几年来,中骏在拿地上的投入不断攀升。2017年,中骏总共购入38个项目,合计地上可建面积约645万平方米,耗资322亿元;2018年,在25个城市增购47宗土地,总地上可建面积约900万平方米,同比增长39%,拿地总价为389亿元;而据中指院统计,2019年前11个月,中骏的拿地金额已经达到360亿元,拿地面积约为735万平方米。明年迎“大考”

作为“三年千亿”规划中的加速期,2019年,中骏的销售目标定在700亿元。据其公布的未经审核经营数据显示,到11月底,中骏累计实现合约销售额703.82亿元,提前完成了加速阶段的销售目标。

根据黄朝阳在中期业绩会上的说法,其内部的kpi远不止700亿元,因为他认为在规模这件事上,机会最多只有两年,中骏要尽可能的追赶大部队。

关于完成700亿元目标后会做出怎样的销售安排,中骏方面回应,近五年其保持了40%-50%的年复合增长率,接下来也一直会按照自己的节奏前行,最后一个月,依然会顺应市场变化及根据自身节奏交出答卷。

规模的高速增长往往伴随着债务的增长,中骏也不例外。为了获取更多的资金支撑千亿梦想,今年上半年,中骏连发三笔美元债,共计13.5亿美元。12月4日,中骏再次通过资产支持专项计划成功发行8.3亿元人民币债券,票面利率6.8%。

截至6月底,中骏的负债总额为1044.44亿元,较年初的793.51亿元增加250.93亿元,其中,有息负债为403.55亿元,较年初增长21.05%,而第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,较年初的87.69亿元增长120.06%。

中骏表示,应该更全面的看待其财务情况,截至今年6月底,其净负债率为66.2%,较去年同期下降2%;从长短期结构上看,债务中一年以内债务占比仅为22.7%,现金短债覆盖比达到2.56倍,较2018年底又有一定程度改善。

“总体而言,中骏现在财务杠杆保持稳健状态,流动性保持充裕,整体风险可控。”中骏还强调,基于这几年来的发展速度以及目前的土储规模,其有信心在明年顺利完成千亿目标。

来源: 时代财经

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